Обзор рынка складской недвижимости Москвы 2 кв. 2017 г.

 

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА

А

В

Общий объем складских помещений по итогам 2Q2017 г., GBA

12 113 тыс. кв.м

Динамика объема по сравнению с 1Q2017 г.

+1,1%

Объем по классам, GBA

9 394 тыс. кв.м

2 719 тыс.кв.м

Введено в эксплуатацию в 1Q2017 г., GBA

134 тыс. кв.м

Введено по классам в 1Q2017 г., GBA

103 тыс. кв.м

30,7 кв.м

Динамика ввода по сравнению с 4Q2016 г.

+7,6%

+34,6%

Доля вакантных площадей на конец 1Q2017 г.

13,2% (-2,6 п.п.)

11,4% (-3,6 п.п.)

Динамика вакантных площадей по сравнению с 4Q2016 г.

-17,5%

-24%

Арендные ставки в 1Q 2017 г., руб./кв. м/год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

4 090

3 599

Динамика арендных ставок по сравнению с 4Q 2016 г.

-1%

-6%

Обеспеченность складскими помещениями на 1 000 чел. на конец 1Q 2017 г.

978

 

Общая ситуация на рынке

 

Банк России продолжает последовательно снижать ключевую ставку: с 9,75% (март) до 9,25% (май) и до 9,0%(июнь) годовых.

Средний курс доллара за 2 кв.2017 г. составил 57,20 руб., сократившись на 2,5% по сравнению со среднеквартальным показателем 1 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.- май) – 1,7% против 2,9% (янв.-май 2016 г). Уровень годовой инфляции – 4,1% (май).

Грузооборот транспорта в России в январе-мае 2017 года вырос на 7% по сравнению с показателем аналогичного периода 2016 г.

В частности, грузооборот автомобильного транспорта увеличился на 4,2%.

 

Предложение

 

Динамика объема ввода, тыс.кв.м

Общий объем предложения складской недвижимости во 2 квартале 2017 года составил около 12,1 млн. кв.м., что на 1,1% выше показателя за прошлый период.

2 квартал оказался богатым на ввод новых складских помещений. За этот период на рынок вышло 8 складских объектов общей площадью около 134 тыс. кв.м., за первую половину 2017 г. объем ввода составил 263,1 тыс. кв.м.

Одними из крупнейших объектов, введёных в эксплуатацию во 2 квартале, являются: корпус 2.4 логистического парка «Север 2», площадью 25 тыс. кв.м. и многофункциональный парк «Бекасово-Пожитково» от PNK Group, площадь которого составила около 34 тыс. кв.м. 2

На территории ПСК «Атлант-Парк» запустили в работу новый мультитемпературный распределительный центр общей площадью 21 тыс. кв. м. Центр построен для новой торговой сети (данные о компании не уточняются), которая активно развивается на рынке Московского региона. В соответствии с разработанным проектом, инфраструктура распределительного центра включает в себя несколько температурных зон хранения продовольственных товаров.

 

Примеры объектов, введенных во 2 кв. 2017 г.

 

Объект

Класс

Инвестор / Девелопер

Направление (шоссе)

Объем площадей тыс. кв.м

Магистральный 2 очередь

А

Сити-Бокс

Звенигородское

3

Коледино

В

АВД Логистика

Симферопольское

11,2

Логопарк Север 2 фаза 2.4 корпус

А

Логопарк Девелопмент

Ленинградское

25

Дмитров (фаза 2) С1

А

FM Logistic

Дмитровское

20

Бекасово-Пожитково

А

PNK Group

Киевское

34

РЦ Атлант-Парк

А

АТЛАНТ Холдинг

Кудиновское

21

 

Коммерческие условия

 

Динамика объема предложения, тыс.кв. м

Во 2 квартале текущего года арендные ставки показали стабильность и практически не изменились. В складах класса А снижение составило 1%. В классе B стоимость аренды уменьшилась на 6%.

Таким образом, показатели по арендным ставкам за 2 квартал 2017 года приблизились к показателям аналогичного периода за 2016 год.

Средние арендные ставки на конец 2 кв. 2017 г. (без учета НДС, КУ и ЭР) и динамика к 1 кв. 2017 г.

Класс

руб-кв.м./мес

Р/кв.м/год

Динамика

А

341

4 090

-1%

В

300

3 599

-6%

 

Спрос

 

В 2 квартале 2017 года уровень вакантных площадей в классах составляет:

  • 13,2% - в классе А (- 2,4 п.п. к 1Q 2017 г.).
  • 11,4% - в классе В (- 3,6 п.п. к 1Q 2017 г.).

Уровень вакантности в классе А во 2 квартале 2017 года снизился и достиг уровня первого полугодия 2016 года.

Показатель класса В после подъёма в 1 квартале 2017 года, снова снизился, вернувшись на уровень 4 квартала 2016 года.

В целом, за полгода уровень вакантности понизился на 7,7% в классе А, и повысился на 0,9% в классе В.

Динамика уровня вакансии и прироста объема складских площадей

В 2 квартале было заключено большое количество крупных сделок аренды складских помещений. Их общий объём составил около 55 тыс. кв.м.

Крупнейшей сделкой за отчетный период стала аренда 18,7 тыс. кв. м в логистическом комплексе Быково компанией «Фармкомплект» складской площади сроком на 10 лет.

В ПЛТ-Северное Шереметьево арендовал склад крупнейший европейский логистический оператор Dacsher, заняв около 13 тыс. кв.м. Помимо складских помещений площадью 11 000 кв. м и мезонина площадью 1 000 кв. м, компания Dasher арендовала более 900 кв. м офисных помещений. Здание имеет 14 погрузочных ворот.

Сеть Leroy Merlin в индустриальном парке «Южные Врата» арендовала еще 9 тыс. кв.м. В ноябре 2016 года Leroy Merlin открыли в «Южных Вратах» крупнейший в России федеральный распределительный центр, реализованный компанией Radius Group по схеме built-to-suit на продажу.

Также, в индустриальном парке «Южные Врата» распределительный центр Leroy Merlin, логистический оператор Tablogix при поддержке Radius Group запустили DIY- проект, разработанный специально для поставщиков ритейлера сети Leroy Merlin. В рамках данного проекта Tablogix разрабатывает решения и запускает логистические операции по хранению, обработке и транспортировке товаров со склада Tablogix в РЦ Leroy Merlin.

Примеры крупных сделок по аренде складов в 2 кв. 2017 г.

Название

Арендованная площадь (тыс. кв. м)

Класс

Статус объекта

Арендатор

Схема сделки

Подольск СТС Инвест-К

2,5

В

действующий

Free Lines Company

built-to-suit

Логопарк Быково

18

А+

действующий

Фармкомплект

аренда

Шерризон-Норд

8,5

А

действующий

Duty Free

аренда

Южные Врат

9

А

действующий

Леруа

built-to-suit

Ленинградский терминал

3,5

А

действующий

Ozon.ru

аренда

 

Выводы и прогноз развития

 

На конец 1 полугодия 2017 года отрицательная динамика вакантных помещений привела к стабилизации арендных ставок на рынке. На остаток года есть большая вероятность сохранения стабильности уровня вакантности и арендных ставок.

Запланированные на ввод складские и логистические комплексы окажут незначительное влияние на рынок во 2 полугодии 2017 года.

На 3 квартал придется около 100 тыс. кв. м. нового строительства складских комплексов в Москве и Подмосковье.

Наиболее крупные объекты, планируемые к вводу в 2017 г.

Объект

Площадь тыс. кв.м

Класс

Компания

Запланированная дата ввода, квартал 2017 г.

Направление

РЦ Есипово IKEA

190

А

А Плюс Девелопмент

4 кв.

Ленинградское

ОРЦ «Радумля» (2 оч.)

98

А

«ПСН Групп»

3 кв.

Ленинградское

Логопарк «Север 2»

52

А

«Логопарк Девелопмент»

4 кв.

Ленинградское

Динамика уровня вакансии и арендных ставок, руб./кв.м./мес. (без учета НДС, КУ и ЭР)

 

Движение рынка в 2015-2017 гг.

 

Период

Факт/динамика

Общий объем

Новое предложение, тыс. кв. м

Вакантные площади, %

Средняя арендная ставка, кв.м/год

тыс. кв.м

А

В

А

В

А

В

2015

1Q

факт

11 021

349

0

9,1

2,2

5 568

4 536

динамика

+3,3%

-29%

0%

+ 16%

-58%

+ 1,9%

-1,8%

2Q

факт

11 151

130

0

10,2

2,7

4 833

4 213

динамика

+ 1,2%

-63%

0%

+ 12%

+23%

-13,2%

-7,1%

3Q

факт

11 245

94

0

9,4

3,3%

4 434

4 281

динамика

+0,8%

-27,6

0%

-7,8%

+22,2%

-10,3%

+ 1,6%

4Q

факт

11 346

101

0

10,1

8,5

4 648

3 856

динамика

+0,9%

+7,4%

0%

+7,4%

+ 157%

+7,2%

-9,9%

2016

1Q

факт

11 492

146

0

12,6

8,2

4 285

3 521

динамика

+ 1,2%

+44,8%

0%

+24,7%

-3,5%

-7,8%

-8,7%

2Q

факт

11 574

82

0

14,2

7

3 962

3 573

динамика

+0,7%

-43,9%

0%

+ 12,6%

-14,6%

-7,5%

+ 1,5%

3Q

факт

11 752

178

0

16,3

13

4 169

3 570

динамика

+ 1,5%

+ 117%

0%

+22,6%

+36,9%

+5,2%

0%

4Q

факт

11 860

108

0

14,3

11,3

4 777

4 229

динамика

+ 1%

-39%

0%

-12,2%

-13%

+ 14,5%

+ 18,4%

2017

1Q

факт

11 979

82,7

46,7

16

15

4 142

3 810

динамика

+ 1%

-23,4%

+ 100%

+ 11,9%

+32,8%

-13,3%

-10%

2Q

факт

12 113

103

30,7

13,2

11,4

4 090

3 599

динамика

+ 1,1%

+7,6%

+34,6%

-17,5%

-24%

-1%

-6%

 

По материалам www.naibecar.com