Обзор рынка складской недвижимости Москвы 3 кв. 2017 г.

 

СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА

А

В

Общий объем складских помещений по итогам 3Q2017 г., GBA

12 242 тыс. кв.м

Динамика объема по сравнению со 2Q2017 г.

+1,25%

Объем по классам, GBA

9 502 тыс. кв.м

2 762 тыс.кв.м

Введено в эксплуатацию в 3Q2017 г., GBA

151,7 тыс. кв.м

Введено по классам в 3Q2017 г., GBA

108,6 тыс. кв.м

43,1 кв.м

Динамика ввода по сравнению со 2Q2016 г.

+5,4%

+40,4%

Доля вакантных площадей на конец 3Q2017 г.

13,3% (+0,1 п.п.)

11,5% (+0,1 п.п.)

Динамика вакантных площадей по сравнению со 2Q2016 г.

+1,4%

+4,6%

Арендные ставки в 3Q 2017 г., руб./кв. м/год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

3 627

3 448

Динамика арендных ставок по сравнению со 2Q 2016 г.

-11%

-4%

Обеспеченность складскими помещениями на 1 000 чел. на конец 3Q 2017 г.

989

 

Общая ситуация на рынке

 

В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).

Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.-авг.) – 1,82% против 3,81% (янв.- авг. 2016 г). Уровень годовой инфляции – 3,3% (август).

Оборот оптовой торговли в Москве за период с января по июль 2017 года составил 12028,1 млрд. рублей. Данный показатель увеличился на 3,3% к аналогичному периоду 2016 года.

Грузооборот автомобильного транспорта в июле увеличился на 8,8%, к аналогичному периоду 2016 года.

 

Динамика объема ввода, тыс.кв.м

Общий объем предложения складской недвижимости в 3 квартале 2017 года составил около 12,2 млн. кв.м., что на 1,25% выше показателя за прошлый период.

Средняя площадь объектов, введенных в 3 квартале составляет 26 тыс. кв.м., что на 37% больше, чем средняя площадь объектов, введённых во 2 квартале 2017 года.

Самым крупным складским комплексом, выведенным на рынок в 3 квартале, стал многофункциональный логистический центр «Внуково Логистик». Объект построен на средства инвестора — ООО «Внуково Логистик».

Логистический центр, состоящий из 25 основных строений административно-складских корпусов и ряда вспомогательных зданий и сооружений, планируется вводить в несколько этапов.

На данный момент введены в эксплуатацию четыре административно-складских корпуса, мастерская (там расположен завод по производству высокотехнологичных металлоконструкций) и ряд вспомогательных зданий и сооружений общей площадью 59 тыс. кв. м.

Примеры объектов, введенных во 3 кв. 2017 г.

Объект

Класс

Инвестор / Девелопер

Направление (шоссе)

Объем площадей тыс. кв.м

Внуково Логистик

А

ООО «Внуково Логистик»

Калужское

59

Складской здание

В

ООО «СНБ ИНВЕСТ»

Дмитровское

3,4

Транссервис-2

А+

ГК «ПРОТЕК»

Ярославское

22,3

СК Красково

А

ООО «Техком Вешняки»

Новорязанское

27,3

Складское комплекс

В

ООО «РЕАЛ- ЭСТЕЙТ»

Горьковское

18

 

Коммерческие условия

 

Динамика объема предложения, тыс.кв. м

В 3 квартале арендные ставки продемонстрировал реакцию на масштабный вывод на рынок новых складских площадей.

В классе А ставка снизилась на 11%, составив 3 627 руб./м2/год.

В классе В снижение несколько меньше, около 4%, ставка составляет 3 448 руб./м2/год.

Снизившись, показатели арендных ставок за 3 квартал, сравнялись с показателями за 2 квартал 2016 года.

Средние арендные ставки на конец 3 кв.2017 г. (без учета НДС, КУ и ЭР)и динамика ко 2 кв.2017 г.

класс

руб-кв.м./мес

Р/кв.м/год

Динамика

А

302

3 627

-11%

В

287

3 448

-4%

 

Спрос

 

В 3 квартале 2017 года уровень вакантных площадей в классах составляет:

  • 13,3% - в классе А (+ 0,1 п.п. ко 2Q 2017 г.).
  • 11,5% - в классе В (+ 0,1 п.п. ко 2Q 2017 г.).

Уровень вакантности за анализируемый период не показал значительной динамики.

Положительное изменение в обоих классах составило около 0,1 п.п. ко 2 кварталу.

В классе А вакантность составила 13,3%, увеличившись на 1,4%.

В классе В доля свободных площадей увеличилась на 4,6%,составив 11,5%.

В 3 квартале общий объём заключенных сделок по аренде складских помещений составил около 150 тыс. кв.м., что почти в 3 раза больше, чем показатель за предыдущий период.

Сделки по аренде складов площадью более 5 тыс.кв.м., заключенные в 3 кв. 2017 г.

Название

Арендованная площадь (тыс. кв. м)

Класс

Статус объекта

Арендатор

Схема сделки

ПСК «Атлант-Парк»

15

А

действующий

производитель бытовой и компьютерной техники

аренда

Южные Врат

7,8

А

действующий

Л.Арго

аренда

Крупнейшей сделкой по аренде за отчетный период стала аренда склада на 45 тыс. кв.м. на севере Подмосковья в складском комплексе «Логопарк Север-2» компанией X5 RetailGroup. Складские площади будут использоваться ритейлером для нужд торговой сети «Пятерочка» в течение 10 лет.

На сегодняшний день это крупнейшая сделка по аренде склада в 2017 году. Собственник помещения, компания «Логопарк Девелопмент», ведет работы по реализации мультитемпературного складского решения по схеме build-to-suit в соответствии с техническим заданием арендатора.

Также в «Логопарк Север» была завершена одна из крупнейших сделок на рынке индустриальной недвижимости. Компания «Утконос» купила у компании «Логопарк Девелопмент» офисно-складское здание площадью более 70 тыс. кв. м.

Расширение складских площадей более, чем в 2,5 раза, позволит компании «Утконос» сократить время доставки и увеличить количество обрабатываемых в сутки заказов.

В 3 квартале сразу несколько компаний объявили о запуске новых технопарков в формате Light Industrial.

Так, компания KR Properties готовится запустить новый проект «Городского технопарка PERERVA», который будет реализован в формате Light Industrial. Проект нацелен на компании реального сектора экономики. Разместится технопарк на одноименной улице Перерва, вл. 11. Проектом предусмотрено возведение коммерческих помещений суммарной площадью 32,2 тыс. кв. м на участке площадью 2,1 га. Покупателям будут предложены сектора площадью от 170 до 680 кв. м, в которых компании смогут разместить производство, склад, офис и иные помещения, необходимые предприятию для работы.

PNK Group, в свою очередь, выводит на рынок складской недвижимости Подмосковья проект в таком же формате. Компания планирует активно развивать новый для России формат в 2018 году. В аренду предлагаются блоки площадью от 720 кв. м, расположенные каждый на отдельной территории со своим въездом и готовой инфраструктурой. Ориентирован проект на средний бизнес.

К формату light industrial относятся производственно- складские помещения, разделенные на отдельные блоки площадью от 150 до 2,5 тыс. кв. м. В основном, подобные помещения используют онлайн- ритейлеры, а также представители малого и среднего бизнеса.

Спрос на помещения такого формата активно растет. Согласно прогнозам, уровень спроса на объекты формата light industrial к 2025 году может достигнуть отметки в 6,5-7 млн. кв. м.

 

Выводы и прогноз развития

 

За 3 квартала на рынок Москвы вышло 415 тыс. кв.м. качественного складского помещения, что на 2,2% меньше, чем ввод за первые 9 месяцев 2016 года.

На конец года запланирован ввод большого количества складских площадей (более 200 тыс. кв.м.), около 65% из которых приходится на формат build-to-suit. На фоне сниженных объемов спекулятивного строительства, доля свободных площадей может уменьшится до 12% к началу следующего года, что позволит сохранить текущие ставки аренды. В то же время их диапазон может сузиться в сторону верхней границы за счет ухода с рынка более дешевых площадей.

Наиболее крупные объекты, планируемые к вводу в 2017 г.

Объект

Площадь тыс. кв.м

Класс

Компания

Запланированная дата ввода, квартал 2017 г.

Направление

РЦ Есипово IKEA

190

А

А Плюс Девелопмент

4 кв.

Ленинградское

ОРЦ «Радумля» (2 оч.)

98

А

«ПСН Групп»

4 кв.

Ленинградское

ПСК «Кожухово»

47,5

А

«МонАрх-Девелопмент»

4 кв.

Рязанское

Динамика уровня вакансии и арендных ставок, руб./кв.м./мес. (без учета НДС, КУ и ЭР)

Движение рынка в 2015-2017 гг.

период

факт/динамика

общий объем

новое предложение, тыс. кв. м

вакантные площади, %

средняя арендная ставка, кв.м/год

тыс. кв.м

А

В

А

В

А

В

2015

2Q

факт

11 151

130

0

10,2

2,7

4 833

4 213

динамика

+ 1,2%

-63%

0%

+ 12%

+23%

-13,2%

-7,1%

3Q

факт

11 245

94

0

9,4

3,3%

4 434

4 281

динамика

+0,8%

-27,6

0%

-7,8%

+22,2%

-10,3%

+ 1,6%

4Q

факт

11 346

101

0

10,1

8,5

4 648

3 856

динамика

+0,9%

+7,4%

0%

+7,4%

+ 157%

+7,2%

-9,9%

2016

1Q

факт

11 492

146

0

12,6

8,2

4 285

3 521

динамика

+ 1,2%

+44,8%

0%

+24,7%

-3,5%

-7,8%

-8,7%

2Q

факт

11 574

82

0

14,2

7

3 962

3 573

динамика

+0,7%

-43,9%

0%

+ 12,6%

-14,6%

-7,5%

+ 1,5%

3Q

факт

11 752

178

0

16,3

13

4 169

3 570

динамика

+ 1,5%

+ 117%

0%

+22,6%

+36,9%

+5,2%

0%

4Q

факт

11 860

108

0

14,3

11,3

4 777

4 229

динамика

+ 1%

-39%

0%

-12,2%

-13%

+ 14,5%

+ 18,4%

2017

1Q

факт

11 979

82,7

46,7

16

15

4 142

3 810

динамика

+ 1%

-23,4%

+ 100%

+ 11,9%

+32,8%

-13,3%

-10%

2Q

факт

12 113

103

30,7

13,2

11,4

4 090

3 599

динамика

+ 1,1%

+7,6%

+34,6%

-17,5%

-24%

-1%

-6%

3Q

факт

12 242

108,6

43,1

13,3

11,5

3 627

3 448

динамика

+ 1,25%

+5,4%

+40,4%

+1,4%

+4,6%

-11%

-4%